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La transmission du bail rural en cas de décès du preneur

La transmission du bail rural en cas de décès du preneur

Publié le : 01/06/2021 01 juin juin 06 2021
Article juridique

Comme c’est le cas en droit commun, le décès du preneur du bail rural n’entraîne pas de fait la résiliation de ce dernier, qui peut alors être transmis aux héritiers. 
Le Code rural et de la pêche maritime fixe les règles qui encadre la transmission et les cas de résiliation. 

L’article L 411-34 du Code rural et de la pêche maritime prévoit la poursuite automatique du bail par transmission à l’entourage proche du défunt. 
Par entourage on entend : son conjoint, son partenaire de PACS, et ses ascendants ou descendants, à conditions qu’ils participent ou participé effectivement à l’exploitation au cours de cinq années précédant le décès. 

Techniquement les héritiers peuvent continuer l’exploitation à plusieurs s’ils sont d’accord. En cas de désaccord, ils peuvent faire une demande d’attribution préférentielle devant le juge, qui prendra en considération les intérêts particuliers et se prononcera en tenant compte de l’aptitude des héritiers à gérer l’exploitation et s’y maintenir. 
Étant précisé que le droit au bail n’ayant pas de valeur patrimoniale, sa transmission à un héritier n’oblige pas le versement d’une soulte en faveur des héritiers écartés. 

À l’inverse, si les proches du défunt n’ont pas l’intention de poursuivre l’activité agricole, ils disposent de la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois qui suivent l’information du décès. 
Dans la situation où le preneur n’a pas d’héritiers, le bail rural est résilié de plein droit. 

Il faut noter la situation particulière ou le fermier décédé était co-preneur du bail rural. L’attribution de la parcelle à un ayant-droit se fait alors à hauteur de la quote-part que le preneur possédait et la transmission peut se faire en faveur de l’autre co-preneur, s’il répond aux critères exposés précédemment, sinon au bénéfice des héritiers. 

Par principe, compte tenu de la subrogation des droits au profit de l’héritier, la transmission du bail est opposable au bailleur, ce qui ne rend pas nécessaire la conclusion d’un nouveau bail puisque l’initial ainsi que l’ensemble de ses conditions sont repris. En contrepartie, le nouveau preneur a simplement l’obligation de verser les loyers et de satisfaire aux obligations qui découlent du bail. 
Cependant, le repreneur n’est cependant pas dispensé d’effectuer certaines formalités concernant l’information sur sa reprise de bail, notamment concernant l’autorisation d’exploitation et le contrôle des structures. 

Par exception au principe de renouvellement automatique du bail rural, le bailleur pourra résilier ce dernier lorsqu’une des conditions précitées n’est pas remplie : soit le repreneur n’a pas de lien de parenté avec le défunt, soit il ne satisfait pas au critère de participation à l’exploitation. 
Le bailleur dispose alors de six mois à compter du moment où l’information du décès du preneur est portée à sa connaissance, pour demander la résiliation du bail et s’opposer à la reprise. 
 
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