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Quid du bail emphytéotique

Quid du bail emphytéotique

Publié le : 01/06/2021 01 juin juin 06 2021
Article juridique

Déjà utilisé en droit romain et bien qu’actuellement plus rare, le bail emphytéotique présente de nombreux avantages, notamment en milieu rural : le bailleur ne paie pas les charges immobilières liées à son bien et le récupère en meilleur état et, le locataire peut rapidement tirer profit de son exploitation sans avoir à acquérir un fonds ou payer un loyer élevé. 
Atypique au-delà de la simple prononciation de son nom, le bail emphytéotique a pour principales particularités sa durée ainsi que le fait de donner au locataire la qualité d’un quasi-propriétaire. 

Définition du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique appelé également emphytéose est un contrat conclu pour une durée de plus de 18 ans et de 99 ans maximum. 

La durée anormalement longue donnée à ce type de location s’explique par la nature du bail. En effet, dans le cadre d’un bail emphytéotique le preneur reçoit un terrain ou un bien immobilier pour une redevance, appelée « canon emphytéotique » très faible et payée par annuité, mais en contrepartie, il doit valoriser le fonds reçu en location notamment par le biais de modifications et de construction et doit pour cela disposer de prérogatives spécifiques. 

Le bail emphytéotique est obligatoirement conclu par acte authentique et soumis à l’imposition appelée taxe de publicité foncière. 

Les droits et devoirs du locataire dans un bail emphytéotique

Dans le cadre d’un bail emphytéotique, le preneur n’est pas un simple locataire, mais bénéficie d’un droit réel sur le bien loué et dispose de prérogatives presque similaires à celles d’un propriétaire. 
Outre les obligations et doits classiques (paiement du loyer, jouissance paisible, etc.) :
  • Il peut sans accord du propriétaire : démolir ou construire sur le fonds loué ;
  • Il peut louer ou sous-louer le fonds concerné par le bail emphytéotique ainsi que les constructions qu’il édifie dessus ;
  • Il peut hypothéquer son droit d’emphytéose ; 
  • Il peut poursuivre les exploitations présentes sur le fonds loué (carrières, mines et tourbières) et en récolter les fruits ; 
  • Il peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps qui n'excédera pas la durée du bail à charge d'avertir le propriétaire ;
  • Il ne peut pas modifier la destination du bien donné en location ni le détériorer volontairement ou faire des aménagements qui auraient pour conséquence de faire diminuer la valeur du fonds ; 
  • Il est redevable de toutes les réparations nécessaires à la sauvegarde des biens, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail ;
  • Il doit s’acquitter de la taxe foncière collectée pour les bâtiments construits sur le fonds loué ; 

La fin du bail emphytéotique 

99 est la durée maximale pour laquelle un bail emphytéotique peut être conclu, mais elle peut être moindre, tant qu’elle est supérieure à 18 années, mais doit être impérativement mentionnée dans le contrat. Le bail emphytéotique prend donc normalement fin à l’échéance convenue. 

Cependant, il arrive que l’emphytéose soit résiliée avant l’arrivée de son terme. 
C’est le cas notamment lorsque le preneur ne s’acquitte plus de ses redevances pendant plus de deux années consécutives, en cas d’inexécution de ses obligations ou de détériorations graves. Le bailleur peut alors, après une sommation restée sans effet, saisir le juge pour qu’il prononce la résiliation du bail. 

À l’issue du bail, le preneur n’est pas fondé à réclamer une indemnité pour les améliorations qu’il a apporté au fonds, ni détruire ces dernières. 
 
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