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La gestion des fermages impayés

La gestion des fermages impayés

Publié le : 01/06/2021 01 juin juin 06 2021
Article juridique

En matière de bail rural, le paiement du fermage (loyer) est une obligation fondamentale qui pèse sur le locataire de la parcelle. 
Quelles sont les conséquences en cas d’impayés et de quels moyens de recours dispose le bailleur ? 

Un des effets peu connus de l’irrégularité du paiement des loyers par le preneur d’un bail rural est qu’il peut priver ce dernier de la possibilité de céder son bail. 
En effet, même si par principe le bail rural reste incessible, une exception existe par la possibilité offerte au preneur de céder son droit au bail à un membre de sa famille, sous certaines conditions, dont celle d’avoir satisfait son obligation de régler les loyers. 

Au même titre que pour les locations classiques, certains organismes d’assurances proposent dans leur contrat une garantie des fermages impayés. 
Cependant, et à défaut d’une prise en charge par une telle garantie, le non-paiement des fermages entraîne généralement le non-renouvellement du bail voire sa résiliation. 
Seule la force majeure justifiée par le preneur peut excuser le défaut de paiement des fermages, à l’instar d’un événement climatique ou encore d’une maladie grave. 

À propos du renouvellement, le bail rural sous sa forme classique est conclu pour une période initiale de neuf années à l’issue desquelles il est renouvelé par périodes successives de neuf ans. Ce renouvellement est automatique, sauf au bailleur à délivrer un congé. 
Si lors du renouvellement le preneur est en situation d’impayé concernant les fermages, ce droit au renouvellement peut lui être refusé par le bailleur.  

Enfin, le Code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail rural devant le Tribunal paritaire des baux ruraux. 
Une telle action est possible lorsqu’il y a constat de deux fermages impayés et que le bailleur a adressé une mise en demeure au preneur restée sans réponse ou sans régularisation des impayés, et qu’un délai de trois mois s’est écoulé depuis sa notification.  
Si cette situation se présente, le propriétaire doit transmettre au locataire une nouvelle mise en demeure pour paiement des fermages, ouvrant alors un nouveau délai de trois mois. 
A l’expiration de ce délai le bailleur peut alors saisir le Tribunal lorsque la dette n’a pas été réglée, lequel constatera la résiliation du bail et l’assortira d’une décision d’expulsion qui sera menée par l’intervention d’un huissier, qui pourra par ailleurs procéder au recouvrement des fermages impayés (par saisies de biens ou saisies sur compte bancaire). 
Depuis janvier 2020 les parties ont toutefois l’obligation de procéder, préalablement à toute saisine, à une tentative de conciliation afin de régler leur différend et éviter une procédure judiciaire. 

Une précision doit être apportée concernant le formalisme des mises en demeure qui doivent reproduire les règles relatives à la résiliation du bail prescrites à l’article L 411-31 I premièrement du Code rural et de la pêche maritime, sous peine d’être frappée de nullité. 
 
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